Bezwaar tegen hogere WOZ-waarde maken of niet?

Rond deze tijd ontvangen veel huiseigenaren en huurders de WOZ-beschikking van de gemeente. Deze beschikking geeft de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van je woning aan, welke bepalend is voor diverse belastingen en heffingen. Een stijging van de WOZ-waarde kan zowel voordelen als nadelen hebben. Als je denkt dat de waarde te hoog is ingeschat, kun je bezwaar maken bij de gemeente. Het is echter belangrijk om te overwegen of dit in jouw situatie verstandig is.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van je woning op 1 januari van het voorgaande jaar. Gemeentes gebruiken deze waarde om belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), het eigenwoningforfait en waterschapslasten te berekenen. Daarnaast kan de WOZ-waarde invloed hebben op erf- en schenkbelasting en toeslagen of subsidies.

Gevolgen van een hogere WOZ-waarde

Een hogere WOZ-waarde kan leiden tot hogere belastingen en heffingen. De belangrijkste zijn:

• Onroerendezaakbelasting (OZB): Deze belasting wordt door de gemeente geheven op basis van de WOZ-waarde. Een hogere waarde betekent een hogere OZB-aanslag.

• Inkomstenbelasting (eigenwoningforfait): Als huiseigenaar moet je het eigenwoningforfait bij je inkomen optellen. Dit forfait stijgt mee met de WOZ-waarde, wat kan resulteren in een hogere belastingaanslag.

• Waterschapslasten: Sommige waterschappen baseren hun tarieven deels op de WOZ-waarde, wat bij een hogere waarde kan leiden tot een hogere aanslag.

• Invloed op erf- en schenkbelasting: Een hogere WOZ-waarde kan ook de erf- en schenkbelasting beïnvloeden. Bij erfenissen en schenkingen wordt de belasting berekend op basis van de WOZ-waarde, wat kan leiden tot hogere belastingen voor de ontvanger.

• Toeslagen en subsidies: Voor huishoudens met een lager inkomen zijn er toeslagen en subsidies, zoals huurtoeslag en zorgtoeslag. Sommige hiervan zijn afhankelijk van het vermogen, dat mede wordt bepaald door de WOZ-waarde van je woning. Een hogere WOZ-waarde kan ertoe leiden dat je minder toeslag ontvangt of deze helemaal misloopt.

 

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

Als je denkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, kun je binnen zes weken na ontvangst van de beschikking bezwaar maken bij de gemeente. Dit kan zowel online als schriftelijk. Het is belangrijk om de bezwaartermijn in de gaten te houden, want na deze periode staat de WOZ-waarde vast.

 

Zijn er risico’s bij het bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Vooral voor de woonbelasting kan een lagere WOZ-gunstig uitpakken. Je kunt binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking bij de gemeente bezwaar maken als je vindt dat deze de WOZ-waarde onrealistisch hoog heeft ingeschat. Dit brengt echter weer andere risico’s met zich mee. Een lagere WOZ-waarde kan bijvoorbeeld invloed hebben op je hypotheekrente. Banken gebruiken de WOZ-waarde soms om de risico-opslag op de rente te bepalen. Een hogere waarde kan korting op de rente opleveren, waar je bij een lagere waarde mogelijk geen recht op hebt. Daarnaast kan het nadelig uitpakken als je de woning verkoopt. Mogelijke kopers kunnen de WOZ-waarde ook inzien.

 

De voordelen van bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

• Lagere belastingen (OZB, eigenwoningforfait, waterschapslasten)
• Potentieel lagere erf- en schenkbelasting
• Eventueel behoud van toeslagen en subsidies

 

De nadelen van bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

• Mogelijk hogere hypotheekrente
• Mogelijke beïnvloeding verkoopprijs
• (Mogelijk verloren) tijd en moeite van bezwaarprocedure

 

Argumenten voor bezwaar tegen de WOZ-waarde

Hieronder vind je enkele veelvoorkomende argumenten die je kunt gebruiken bij het indienen van een WOZ-bezwaar:

• Achterstallig onderhoud of schade: Als je woning te maken heeft met vocht- of waterschade, constructie- of bouwfouten, funderings- of gevelschade, asbestvervuiling of een verouderde cv-ketel, kan dit de waarde beïnvloeden.

• Minder gunstige ligging: Een woning naast een ondergrondse afvalcontainer, nabij een drukke weg of met uitzicht op een bouwput kan minder aantrekkelijk zijn, wat de waarde verlaagt.

• Belemmerende omgevingsfactoren: Factoren zoals nabijheid van industrie, overlast van geluid of stank kunnen de waarde van je woning negatief beïnvloeden.

• Onjuiste vergelijking met referentiepanden: Als de gemeente vergelijkbare woningen heeft gebruikt die significant verschillen in staat, grootte of ligging, kan dit de WOZ-waarde vertekenen.

• Energielabel en isolatie: Een slecht energielabel of onvoldoende isolatie kan de waarde van je woning verminderen.

• Marktomstandigheden: Als de vastgoedmarkt in jouw regio is gedaald of stabiel is gebleven, terwijl de WOZ-waarde is gestegen, kan dit een reden zijn voor bezwaar.

• Vergelijking met verkoopprijzen: Als vergelijkbare woningen recent voor lagere prijzen zijn verkocht dan de vastgestelde WOZ-waarde, kan dit duiden op een te hoge waardering.

 

Voorbeeldbrief voor WOZ-bezwaar

[Je naam]
[Je adres]
[Postcode en woonplaats]
[Telefoonnummer]
[E-mailadres]

[Datum]

Gemeente [Naam gemeente]
Afdeling Bezwaar en Beroep
[Adres gemeente]
[Postcode en plaats gemeente]

Betreft: Bezwaar WOZ-beschikking [Jaar]

Geachte heer/mevrouw,

Hierbij maak ik bezwaar tegen de WOZ-waarde van mijn woning per 1 januari [Jaar], zoals vermeld in de WOZ-beschikking met nummer [Beschikkingsnummer]. De vastgestelde waarde bedraagt €[Bedrag].

Na grondige vergelijking en beoordeling van de beschikbare informatie ben ik van mening dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Mijn bezwaar is gebaseerd op de volgende argumenten:

1. **[Argument 1]**: [Toelichting en eventuele bewijsstukken, zoals foto’s of taxatierapporten].
2. **[Argument 2]**: [Toelichting en eventuele bewijsstukken].
3. **[Argument 3]**: [Toelichting en eventuele bewijsstukken].

Ik verzoek u vriendelijk om de WOZ-waarde te herzien op basis van bovenstaande argumenten en de bijgevoegde documentatie.

Mocht u aanvullende informatie wensen, dan ben ik bereid deze te verstrekken.

Met vriendelijke groet,

[Je naam]
[Handtekening]

 

Conclusie

Het indienen van bezwaar tegen de WOZ-waarde kan financieel voordelig zijn, maar het brengt ook risico’s met zich mee. Het is daarom verstandig om goed te overwegen of bezwaar maken in jouw situatie zinvol is. Controleer de WOZ-waarde op het WOZ-waardeloket en vergelijk deze met recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in jouw buurt. Als je besluit bezwaar te maken, doe dit dan binnen de gestelde termijn en onderbouw je bezwaar met sterke argumenten. Houd er rekening mee dat een bezwaarprocedure tijd en moeite kost en geen garantie biedt op een lagere WOZ-waarde.

De experts van Den Dulk en Partners helpen je graag met jouw specifieke casus. Neem vrijblijvend contact op!